Foreningens vedtægter kan kun ændres på en generalforsamling, de læner sig op ad ABF´s standardvedtægter. De seneste vedtægter er vedtaget på den ekstraordinære generalforsamlingen d. 16. maj 2024.
Foreningens husorden kan kun ændres på en generalforsamling. Alle er velkommen til at stille forslag til ændringer på den årlige generalforsamling. Den eksisterende husorden beskriver de fleste situationer, som vi mener fremmer god sameksistens og godt naboskab. Den er sidst ændret på den ekstraordinære generalforsamling d. 28 februar 2024.
En del lejligheder lejes ud af foreningen og af foreningens andelshavere. Dette skal ske i henhold til lejeloven. Viceværten får en del henvendelser vedr. den indvendige vedligeholdelseskonto – hvornår man kan bruge af kontoen og til hvad – her skal reglerne kort nævnes:
”Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilke beløb, der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.
Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager hvidtning, maling og tapetsering, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.
Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvormed saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand for så vidt angår hvidtning, maling og tapetsering”.
Viceværten kontaktes for at syne lejligheden ift. vedligeholdelsesarbejde. Viceværten melder tilbage til administrator.
Nedenfor dokument på engelsk med telefonnumre til Nortec som servicerer vaskeriet.
”Affald skal behandles smart og det, der kan genanvendes, skal genanvendes”. I Østbanehus er der forskellige faciliteter til at komme af med sit affald, men ikke alt affald kan afleveres i gården, således ikke byggeaffald. Det må heller ikke stilles i storskraldsrummet, det skal man selv bortskaffe.
Andelshaveren er forpligtet til al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, inkl. radiatorer og fælles forsynings- og afløbsledninger (primært de lodrette) og bortset fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. Andelshaveren har ikke vedligeholdelsespligt ved skader med udsivning af vand i skjulte rør, i gulve mellem etageadskillelser eller for synlige rør hos underbo. Vedligeholdelsespligten for den enkelte andelshaver gælder heller ikke i kælderen. Udgifter til udbedring af sådanne skader afholdes af andelsforeningen. Se vedtægterne, §9, Vedligeholdelse.
MEN VÆR OBS på at andelshaver selv har ansvar for at afløbet ikke stoppes med hår o.l., som kan forårsage oversvømmelse på eget badeværelsesgulv og vandskade hos underbo, for her hæfter andelshaver selv. Ligeledes skal man være OBS på revner i badeværelsesgulvet og i vægfliser og porøse fuger.
Hvis nogen VVS-installationer står og drypper i ens lejlighed, f.eks. toilettet eller et blandingsbatteri, skal man som lejer kontakte viceværten og som andelshaver selv sørge for at få det ordnet. Det er både vandspild og økonomisk rammer det os alle, fordi vi har “fælles vand” via fordelingstal.
OBS. Man må ikke foretage sig noget med et løbende toilet eller et løbende blandingsbatteri, med mindre man selv kan lukke for vandtilførslen til toilettet/ hanen, dvs. at der skal sidde en fungerende stophane/kuglehane/ballofix. Skal der sættes en stophane op til toilettet gør foreningens VVS det for 1000 kr. + moms. Dog, hvis man ønsker en stophane på vandrøret tættest på badekar/bruser, koster det 1500 kr. + moms, fordi udskiftningen her er mere kompliceret.
Kontakt Aavejens VVS, Jesper Aagreen, på tlf. 26 17 13 21
Vær opmærksom på, at alle stophaner skal fungere ved et VVS-tjek.
Start ombygning af din lejlighed med at se i vedtægterne, specielt § 10, og se også afsnittet ovenover om ansvarsfordeling. Husk at ansøge om forandringer skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden arbejdet starter, dvs. en beskrivelse med plantegning, med autoriserede håndværkeres autorisation/CVR-nr. og forsikring.
Ansøgninger mailes (eller lægges i postkassen i vaskeriet, hvis det ikke kan klares på mail) og behandles på førstkommende bestyrelsesmøde, som afholdes ca. hver 3. uge.
For udførlig vejledning i, hvad der skal søges om hos bestyrelsen, og hvad der skal søges om hos kommunen, og hvad der blot skal anmeldes til bestyrelsen, samt hvad det står den enkelte andelshaver frit for at udskifte, læs både i vedtægter og husorden, stk. 14 & 18. Det er dog til enhver tid andelshaverens eget ansvar at arbejdet er udført iht. lovgivningen.
Erhverv i eller tilknyttet bolig i foreningen.
Bestyrelsen skal modtage en ansøgning inden etablering af erhverv i eller tilknyttet boligen i A/B Østbanehus.
Din skriftlige ansøgning skal indeholde adressen, firmanavn og i øvrigt skal du beskrive og bekræfte nedenstående punkter.
Ved ansøgning skal bestyrelsen vurdere om virksomheden på nogen måder kan være til gene for andre beboere. Dette står i vores vedtægter §7.
Vi skal vurdere om der er kunder, der færdes i opgangen. Om virksomheden på nogen måder støjer og dermed er til gene for andre. Om der evt. er madlugt eller andre generende lugte.
Du er som andelshaver selv direkte ansvarlig over for SKAT.
Du må ikke skilte med din virksomhed på ejendommen, dette gælder også for platformen på Facebook, “A/B Østbanehus` beboere”
Fra Københavns Kommunes hjemmeside, Teknik og Miljø, Boliger:
“…..det er altid ansøger eller ejers eget ansvar at undersøge om ændringer kræver byggetilladelse.
Foreningen skal give fuldmagt til andelshavere i alle ansøgninger om byggetilladelse. Vi behandler ingen sager der kræver tilladelse, uden en fuldmagt fra ejer/forening, men om I vil udstede en, er op til jer og et privatretligt anliggende.
Undersøg gældende forhold vedr. lokalplan, servitutter, kommuneplanen for din ejendom på vores hjemmeside her
På vores hjemmeside kan I finde svar på mange spørgsmål og se hvornår der kræves byggetilladelse Byggetilladelse | Københavns Kommunes hjemmeside (kk.dk) ”
OBS. Vi har ét lejemål i foreningen, blandet bolig og virksomhed, der er bygget/indrettet til formålet. Det er alene tilladt at drive liberalt erhverv her.
Vi er ikke interesseret i flere ombyggede lejligheder til virksomheder i ejendommen.
Nedrivning af vægge
Ønsker man, helt eller delvis, at rive en væg ned, skal man sørge for at væggen ikke er bærende. I fald væggen er bærende, skal der søges byggetilladelse hos Københavns kommune. Plantegning for Østbanehus, kan ses i vaskekælderen, på hjemmesiden, og fås hos Københavns miljø- og teknikforvaltning.
Det er andelshaverens fulde ansvar at regler og love bliver overholdt i forbindelse med nedrivning af vægge.
Bestyrelsen skal altid adviseres om nedrivning af vægge.
Følgende link uddyber hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med nedrivning af vægge:
Sammenlægning af lejligheder.
Ved sammenlægning af lejligheder skal bestyrelsen og kommunen søges. Vær opmærksom på at følgende regel gælder: “Én fordør, én gasmåler & én elmåler”. Efter sammenlægning er der ét kælderrum til rådighed. Se i øvrigt §10 stk.5.
Døre fra lejligheder Døre der tages ned, blændes eller udskiftes, skal afleveres til viceværten således: Stilles nede i kælderen under Ringkøbinggade 15 og viceværten kontaktes pr telefon, som sørger for at den stilles ind i et fællesrum. Ligeledes kan man ringe til viceværten, hvis man mangler en dør, for at se om en af de opbevarede døre kan bruges.
Vand- og gasinstallationer
Opvaskemaskiner skal anmeldes til bestyrelsen. Vaskemaskine skal man søge bestyrelsen om og der skal foreligge en god grund/lægeerklæring. De nuværende faldstammer kan ikke klare tilkobling af vaskemaskiner.
Installationer skal udføres af en autoriseret installatør. Skal vandet lukkes, skal det koordineres med viceværten og det skal annonceres tre hverdage før, grundet at foreningens VVS skal ind over, når der skal lukkes for det kolde og det varme vand. Opslag udfærdiges af installatøren, tidspunkt angives gerne med lidt ekstra tid og hænges i opgangen.
Alle vandinstallationer anmeldes af den autoriserede VVS-installatør, der automatisk indsender en ”færdigmeldingsblanket” til kommunen, når arbejdet er udført. Dette gælder både for ombygninger i køkken, ved nedtagning af gasmåler og afpropning samt ombygninger på badeværelser og for installering af opvaskemaskiner og vaskemaskiner.
Sidenhen kan foreningen ved kontakt til kommunen, f.eks. i forbindelse med en vandskade, få oplyst om hvem installeringen er anmeldt af og om bemeldte er autoriseret.
Rør
Lodrette rør tilhører foreningen og må ikke flyttes. Enhver vinkel og omdirigering af det lige forløb er en potentiel forringelse.
Et knæk på røret kan nemmere tære på røret og der kan forekomme trykfald. Oplever du trykfald – for lidt vand i bruseren eller vandhanen, så kontakt viceværten, som kan finde ud, om der er ændret på rørføringen på strengen et andet sted.
Vælger man at sætte en kappe om sine rør eller på anden måde dække dem til, hæfter man selv for reetablering af kappen ol. ,hvis der skal laves reparationer på rørene.
Nedsænket loft
Et nedsænket loft kan være rigtig flot og kan skjule et slidt loft eller være en god idé til at gemme installationer på. (El ledninger, vand- eller ventilationsrør)
Start ombygningen af din lejlighed med at se i vedtægterne, specielt §10 og under Regler på www.ostbanehus.dk.
Husk at det til enhver tid er andelshaverens eget ansvar at arbejdet er udført iht. lovgivningen. Derfor skal alle forandringer udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. ( §10.3)
Det skal være en autoriseret håndværker med forsikring, der skal lave et nedsænket loft med f.eks. LED spots i og der skal være adgang til at man både kan tjekke rørene og til at lave el & VVS-tjek over loftet.
Aftrækket på badeværelset må ikke blokeres.
Når arbejdet er lavet, skal man tilkalde viceværten, så loftet kan synes.
Afpropning og genetablering af radiator
Da radiatorer tilhører foreningen, er det vores faste VVS´er, som kender foreningens varmeanlæg, der skal besigtige radiatoren og vurdere om det er muligt at afproppe den, uden at det medfører gener for anlægget/øvrige beboere.
Såfremt VVS´eren siger god for afpropningen, kan foreningen godkende anmodningen med krav om reetablering/opsætning af ny radiator ved fraflytning. Der må ikke sættes en brugt radiator op, fordi der på den måde kan føres rust rundt i hele varmeanlægget.
OBS. Også afpropning og reetablering skal udføres af foreningens VVS´er. Udgiften til vurdering, afpropning og reetablering skal betales af andelshaveren.
Det er foreningens VVS´er, der melder nedtagning/afpropning til administrator, som vedlægger et notat på lejligheden.
Nyt gasreglement fra d. 1/1-2020, vedr. tilstrækkelig udluftning i forbindelse med anvendelse af gas til madlavning i køkkener. Da lejlighederne i foreningen ”er født” med gas, kan vi fortsætte som hidtil.
Reglementet kan til gengæld blive relevant i forbindelse med genetablering af gas (hvis det har været afmontereret) og/eller rørføring/placering af komfur ændres.
Dog fortolkes reglerne sådan, at hvis en installation med et gaskomfur eller kogebord nedtages ved fraflytning (som det ofte ses i bygasområder) og der senere opsættes et tilsvarende gasapparat, altså en 1:1-udskiftning, kan kravet om mekanisk udsugning med udledning til det fri fraviges.
M.h.t friskluft kan det opnås, hvis der er 4m3 luft pr m2 i rummet, her kan rummene lægges sammen hvis der ikke er døre imellem.
Da det bliver for teknisk, henviser vi til, at i disse tilfælde kan VVS-installatøren forklarer, hvad der kan gøres i en bygning med naturligt aftræk.
Aftræksmuligheder
Vi har fået så mange spørgsmål vedr. aftræksmuligheder, at vi har valgt at skrive reglerne sammen med foreningens VVS`er, for hvordan det gøres i vores ejendom. Man kan også selv gå ind på følgende hjemmesider hos Bygningsreglementet, Energistyrelsen og Kommunen.
Husets udluftningsmuligheder er naturlige aftrækskanaler i køkken, bad og toilet & vinduer i de fleste rum & ventiler i ydermurene. Her kan være riste eller åbne/lukke anordninger på. Se billeder.
På det nederste testes en aftrækskanal i køkkenet med et stykke smørrebrødspapir for træk og som man kan se, så ”suger” kanalen papiret fast. En lignende aftrækskanal sidder på badeværelset.
På det øverste billede ses et aftræk i ydermuren med en anordning, der ved træk i snor åbner/lukker.
Det er stadig vigtigt at åbne vinduer til udluftning mindst et par gange om dagen. Hvis der er dråber på vinduet, er det et tegn på dårlig udluftning og man bør sørge for længere tids udluftning. Alle kanaler, dem i ydervæg og de lodrette skal selvfølgelig vedligeholdes. Riste som er monteret skal støvsuges eller fysisk renses for nullermænd.
Aftrækskanaler i køkken.
Der må ikke tilsluttes emhætte til aftrækskanalen i køkkenet! Ved at sætte emhætte op på et bestående naturligt ventilationsanlæg, giver det lugtgener i tilstødende lejligheder.
Hvis man vil have emhætte, skal man sætte en emhætte med kulfilter op.
Vi skal nævne at det alene er vejledende fra Sikkerhedsstyrelsen, at man ikke anbefaler at bruge emhætte med recirkulation (kulfilter), når man har gaskomfur, da forbrændingsprodukterne derved bliver sendt rundt i hele rummet og ikke bliver transporteret af den naturlige vej ud igennem et aftræk.
En emhætte med kulfilter er en fin løsning, når man har el/induktionskomfur.
Aftrækskanaler på toilet og badeværelse.
Omkring badeværelser er det ikke noget problem hverken med mekanisk eller naturlig udsug, dog ville det være rart om alle aftræk bare virkede ved naturlig opdrift
Ændring og nyinstallation af el.
Man skal orientere bestyrelsen når man lægger 3-faset 380 – 420 V ind i lejligheden.
Der skal selvfølgelig bruges en autoriseret installatør med forsikring.
Af hensyn til de andre beboere, skal alle former for strømafbrydelser og evt. adgang til andre lejligheder varsles af den autoriserede elektriker 3 dage før arbejdet udføres.
Ved salg af andelsbolig kan du henvende dig til administrator, der kan guide dig eller du kan gå direkte på Boligexpertens Probosystem.
Vær opmærksom på, at skal du have vurderet din lejlighed, skal du bruge vurderingsfirmaet Topdahl ApS, www.topdahl.dk, tlf. 3331 3313
Vær også opmærksom på, at det er vedtaget på generalforsamling 2019, at der skal udføres el og VVS-tjek i forbindelse med salg. Dette skal laves af hhv. en autoriseret elektriker og VVS`er. Se i øvrigt ”Nyeste vedtægter”.
En andelshaver kan fremleje i en begrænset periode, 2 år, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et år. Læs vedtægterne §11, hvis du påtænker at fremleje.
Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen, se § 11.3.
Vedr. nedstemt forslag om korttidsudlejning på generalforsamling 3 april 2017.
Forslag om korttidsudlejning blev sat til afstemning, men blev nedstemt. Det er enhver andelshavers ansvar at være bekendt med gældende regler. Se Seneste vedtægter og/eller Husorden.
Bestyrelsen oplyste at de ikke ville arbejde videre med forslaget, og opfordrede andelshavere der var generet af naboers eventuelle kortidsudlejning, til at kontakte administrator.
Man kan altid kontakte administrator med spørgsmål
Hjemmeside og hosting håndteret af Boligforeningsweb fra
